Grundstück verkaufen mit Grundstueck.de

Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen? Dieses Vorhaben mutet zunächst weniger komplex an, als wenn es um eine Immobilie geht. Dennoch ist eine ganze Reihe an Aspekten zu berücksichtigen und Sie müssen als Eigentümer wichtige Fragen klären. Eine ganz entscheidende besteht darin, um welche Art von Grundstück es sich eigentlich handelt und wie sich dieses künftig nutzen lässt.

Und selbstverständlich wollen Sie erfahren, welchen Preis Sie verlangen können. Hierbei dürfen Sie auf unseren Service zählen. Geben Sie einfach die Postleitzahl an, der das Grundstück zuzuordnen ist. Mit Hilfe unserer aktuellen Datenbank geben wir Ihnen darüber präzise Auskunft, welchen Wert ein Quadratmeter in Ihrer Region hat. Gern vermitteln wir Ihnen zudem einen erfahrenen Experten in Ihrer Region, der Sie professionell berät.

Zu welchem Preis kann ein Grundstück verkauft werden?

Mit unserem Tool erhalten Sie eine aussagekräftige Lösung, die Ihnen eine verlässliche Aussage zum Wert Ihres Grundstücks liefert. Doch welche Faktoren nehmen Einfluss auf den zu erzielenden Preis? Ganz entscheidend ist die Art des Grundstücks. Potenzielle Käufer können sowohl Privatpersonen, als auch Bauträger sein. Sie möchten im Vorfeld genau wissen, welche Nutzungsmöglichkeiten gegeben sind und ob eventuelle Einschränkungen bestehen. Anhand der folgenden Kriterien richtet sich der Wert eines Grundstücks aus:

Noch einmal hervorzuheben ist unbedingt die Lage, die generell eine wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt spielt. Hier gilt es, eine Unterscheidung in Makro- und Mikrolage zu treffen. Auf die Zugehörigkeit zu einer Region zielt die Makrolage ab. Begehrt sind beispielsweise Ballungszentren, die ein starker Zuzug und wirtschaftliche Attraktivität kennzeichnen.

Die Mikrolage setzt sich hingegen mit der unmittelbaren Umgebung auseinander. Wichtige Kriterien in diesem Zusammenhang sind unter anderem die vorhandene Infrastruktur, die Erreichbarkeit öffentlicher Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten oder auch, ob es Straßenlärm zu bemängeln gibt. Interessenten, die eine Gewerbeimmobilie auf dem Grundstück errichten möchten, achten verstärkt auf eine gute Verkehrsanbindung – etwa die Nähe zu einer Autobahn.

Bebaubarkeit prüfen

Besonders maßgebend für den Wert eines Grundstücks ist aber, wie eingangs erwähnt, die Nutzungsmöglichkeit. Sollte Ihnen diese nicht bekannt sein, wären das Bauordnungsamt, das Stadtplanungsamt oder die Gemeindeverwaltung Ihre ersten Anlaufstationen. Dort lässt sich erfragen, ob bereits ein Bebauungs- oder Flächennutzungsplan für Ihr Grundstück vorliegt. Auf diesem Weg erfahren Sie, wie viel Wohn- oder Gewerbefläche errichtet werden darf. Zwei Kenngrößen sind besonders relevant: Die Grundflächenzahl gibt Ihnen Auskunft über die maximal bebaubare Fläche des Grundstücks. Anhand der Geschossflächenzahl erfahren Sie, wie viele Geschosse zulässig sind.

Bauvoranfrage stellen

Alternativ dazu kann es aber auch sein, dass die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks noch gar nicht geklärt ist. Bevor Sie den Verkauf vorbereiten, sollten Sie in der Lage sein, diese Frage zu beantworten. Deswegen lässt es sich empfehlen, eine Bauvoranfrage zu stellen. Als Anfragender haben Sie die Möglichkeit, selbst Bebauungsvorschläge einzureichen. Daraufhin erhalten Sie in Form eines Bauvorbescheids eine verbindliche Rechtsauskunft, wie sich das Grundstück nutzen lässt. Für den Kaufinteressenten bedeutet das eine Planungssicherheit für sein Vorhaben.

Zwar ist eine Bauvoranfrage mit Kosten verbunden und nimmt zumeist vier bis zwölf Wochen Wartezeit in Anspruch, allerdings vermag sie Ihre Chancen beim Verkauf zu steigern. Welche Gebühren anfallen, hängt konkret von der jeweiligen Gemeinde ab. Die Gültigkeit des Dokuments variiert unterdessen von Bundesland zu Bundesland. Es ist aber in aller Regel davon auszugehen, dass sich nach Ablauf dieser Frist keine wesentlichen Änderungen mehr ergeben.

Möglichkeiten zur Wertermittlung von Grundstücken

Zur Wertermittlung des Grundstücks empfiehlt sich unter anderem das Vergleichswertverfahren. Es sieht vor, ähnliche Objekte als Referenz heranzuziehen und dabei zu prüfen, zu welchem Preis sie den Eigentümer gewechselt haben. Diese Daten bilden die Bewertungsgrundlage und je mehr zur Verfügung stehen, umso verlässlicher kann eine Aussage getroffen werden. Gerade in stark nachgefragten Lagen gerät dieses Verfahren jedoch an seine Grenzen, da unbebaute Grundstücke nur noch selten anzutreffen sind.

Alternativ dazu kommt das Residualwertverfahren zum Einsatz. Eine fiktiv angenommene Nutzung für das Grundstück dient als Basis. Das Residuum ist der Bodenwert, welcher als letzte unbekannte Kenngröße über eine Rückrechnung des Ertragswertverfahrens zu ermitteln ist. Dabei wird folgende vereinfacht dargestellte Formel angewendet:

Umsatz - Kosten - Gewinnerwartung = Wert des Grundstücks

Auch dieses Verfahren gilt als nicht völlig unumstritten, da mit fiktiven Werten gearbeitet wird. Ein Beispiel dafür ist die Erlöserwartung. Wenngleich hier die Entwicklung des Immobilienmarktes Berücksichtigung findet, so kann es selbstverständlich sein, dass die Prognosen nicht zutreffen.

Einen weiteren Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücks ist der Bodenrichtwert, dem wir uns im jetzt anschließenden Kapitel widmen.

Der Bodenrichtwert eines Grundstücks und seine Aussagekraft

Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen Durchschnittswert, der für Grundstücke in der jeweiligen Gegend bestimmt wird. Gemeinden geben diesen aktualisiert zumeist im Turnus von zwei Jahren aus. Für die Auswertung werden die Kaufpreise für Grund und Boden in der Gegend herangezogen. Die Darstellung dieser Daten erfolgt entweder in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten. Sie sind bei der Geschäftsstelle des Vermessungs- oder Katasteramts verfügbar, können aber teilweise auch online abgerufen werden.

Hier ist jedoch ebenfalls darauf hinzuweisen, dass der Bodenrichtwert lediglich zur Orientierung dient. Abhängig von der jeweiligen Region sind womöglich kaum Verkäufe und gleichbedeutend nur wenige Daten zu konstatieren. Aktuelle Entwicklungen des Immobilienmarktes werden nur bedingt berücksichtigt. Letztlich vermag der tatsächliche Preis stark vom Bodenrichtwert abzuweichen. Grundstücke unterscheiden sich teils sehr stark: Die Lage in erster Reihe an einem See ist mehr wert als ein angrenzendes Bauland ohne oder mit eingeschränkter Sicht. Grundsätzlich gelten außerdem nach Süden weisende Grundstücke gegenüber einer Nord- oder Ostausrichtung als wertvoller. Gleichwohl kann die unmittelbare Nähe zu einem Gewerbegebiet aufgrund von Lärm oder Verschmutzung die Attraktivität stark mindern.

Aufgrund all dieser genannten Gründe empfiehlt sich eine professionelle Bewertung Ihres Grundstücks, um den Marktwert präzise zu bestimmen. Wir stellen Ihnen dafür gern unseren Service kostenfrei zur Verfügung.

Welche Arten von Grundstücken gibt es?

Von der Art Ihres Grundstücks hängt beim Verkauf vieles ab. Danach richtet sich aus, welchen Wert es hat und welche Zielgruppe Sie damit ansprechen können. Die verschiedenen Grundstückstypen erläutern wir Ihnen mit der nachfolgenden Übersicht.

Zu den höchsten Preisen wechseln in aller Regel erschlossene Baugrundstücke den Eigentümer. Das ist natürlich deswegen nachvollziehbar, da die wichtigsten Vorbereitungen getroffen sind und die Gemeinde ihre Zusicherung für eine Bebauung gegeben hat. Gerade deswegen lohnt sich eine Bauvoranfrage, wenn Sie etwa über ein Bauerwartungsland verfügen. Sie erhalten daraufhin eine verbindliche Aussage der Gemeinde, die Sie einem potenziellen Kaufinteressenten vorlegen können.

Ihre Zielgruppe werden zumeist Privatpersonen oder Bauträger, respektive Projektentwickler sein. Viel hängt dabei auch von der Größe des Grundstücks ab. Lassen sich zwischen ein und maximal zwei Wohneinheiten auf dem Land errichten, ist ein Privatverkauf naheliegend. Besteht jedoch die Möglichkeit, ein Mehrfamilienhaus oder Reihenhäuser zu bauen, sprechen Sie damit Projektentwickler und Bauträger an. Ein erfahrener Experte berät Sie und übernimmt die gezielte Vermarktung Ihres Grundstücks.

Daran ist vor dem Verkauf eines Grundstücks noch zu denken

Vorbereitung ist alles: Sie haben bereits klären können, um welche Art Grundstück es sich in Ihrem Fall handelt. Womöglich ging diesem Schritt eine Bauvoranfrage voraus. Doch woran sollten Sie bei einem geplanten Grundstücksverkauf noch denken?

Empfehlenswert ist ein Blick in das Grundbuch – gerade, wenn die Eigentumsverhältnisse aus Ihrer Sicht nicht vollkommen eindeutig sind. Der Grundbuchauszug informiert Sie darüber. Sind Sie alleiniger Eigentümer, können Sie nach Belieben über das Grundstück verfügen. Gibt es jedoch weitere Eigentümer, dann ist ein Verkauf nur nach einer gemeinsamen Übereinkunft möglich. Letztlich lässt sich auf diesem Weg auch die konkrete Größe sowie die Lage der Fläche erfragen.

Ebenfalls wichtig: Unter Umständen bestehen Beschränkungen wie vereinbarte Wegerechte, die Sie aus dem Grundbuch erfahren. Sofern noch keine Bewertung für das Grundstück vorliegt, sind all diese Informationen dafür erforderlich. Vor dem Verkauf ist die Einschätzung durch einen Experten in jedem Fall ratsam, um somit einen marktgerechten Preis aufzurufen. Hier lässt sich ein unabhängiges Gutachten empfehlen. Darin finden potenzielle Kaufinteressenten alle wichtigen Eigenschaften, analog zu einem Exposé.

Wichtige Unterlagen für den Grundstücksverkauf

Aus rein rechtlicher Sicht gibt es keine Vorschrift, welche Unterlagen der Eigentümer zwingend zum Grundstück vorlegen muss. Einige wichtige Dokumente benötigt der Verkäufer aber in jedem Fall – einerseits sollen den Interessenten möglichst viele Nachweise vorliegen, damit sie einen umfassenden Eindruck gewinnen können. Andererseits verlangen die Banken der Käufer nach diversen Unterlagen. Die wichtigsten listen wir Ihnen hier auf:

Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt. Der Großteil der übrigen Dokumente wird von den lokalen Bezirksämtern ausgestellt. Beachten Sie hierbei, dass nicht immer sämtliche Nachweise erforderlich sind und teils auch nicht ausgehändigt werden können. Um nur ein Beispiel zu nennen: Ist das Grundstück nicht erschlossen, erübrigen sich Erschließungsnachweise. Noch umfangreicher gestaltet sich die Situation im Falle eines bebauten Grundstücks, wo etwa noch ein Energieausweis oder Grundrisse vorliegen müssen.

Wie kommt der Verkauf eines Grundstücks zustande?

Im Vorfeld besichtigen die Kaufinteressenten das Grundstück. Auch hier erweisen sich die Dienste des Maklers als hilfreich. Er nimmt Ihnen den Aufwand ab, indem er die entsprechenden Termine organisiert und betreut. Gleichzeitig steht er bei allen Fragen zum Objekt Rede und Antwort. Es folgen die Preisverhandlungen, wobei auch die Bonität des Kaufinteressenten zu prüfen ist – das leitet ebenso oftmals ein Makler in die Wege.

Können Sie sich als Eigentümer und der Käufer auf einen gemeinsamen Nenner einigen, steht als nächstes der Notartermin an. Vereinbart wird dieser entweder vom Makler oder von Ihnen als Verkäufer. Dort sollte auch der Käufer zugegen sein – immerhin werden die im Kaufvertragsentwurf vereinbarten Eckpunkte fixiert. Auf diese Weise verhindern Sie, dass es später zu Ergänzungen oder Änderungen kommt, die zusätzliche Kosten verursachen. Beide Parteien prüfen schließlich den Vertragsentwurf. Der Notar steht dabei als neutraler Berater zur Verfügung, falls sich noch Unklarheiten ergeben. Im Anschluss gibt es grünes Licht, um den Verkauf zu finalisieren.

Was ist das Bieterverfahren?

Bislang haben wir den klassischen Grundstücksverkauf detailliert erläutert. Es gibt aber noch eine andere Option, die sich vor allem dann empfiehlt, wenn Grund und Boden eine hervorragende Lage auszeichnet – dementsprechend ist von einer hohen Nachfrage auszugehen. Genau dafür eignet sich das Bieterverfahren. Da hierbei jedoch Fachkenntnisse gefragt sind, sollte es in jedem Fall von einem erfahrenen Makler betreut werden. In der Regel besteht es aus zwei Bieterrunden.

1. Bieterrunde

Der Grundstücksverkauf wird publik gemacht und ein dazugehöriger Besichtigungstermin vereinbart. Alle Interessenten erhalten ein Exposé sowie eine Reihe weiterer Unterlagen, zu denen unter anderem ein Lage- und Bebauungsplan sowie ein städtebaulicher Vertrag gehören. Auf Nachfrage ist das Bodengutachten einsehbar. Jeder Teilnehmer bekommt zudem ein Bieterformular ausgehändigt und hat die Möglichkeit, ein Gebot zu hinterlegen.

2. Bieterrunde

Zu Beginn der zweiten Runde erfahren die Interessenten, wo das bisherige Höchstgebot angesiedelt ist. Infolgedessen haben sie die Chance, ihr Angebot nach oben zu korrigieren. Nach Ablauf der Nachgebotsfrist geht der Zuschlag an den Teilnehmer mit dem Höchstgebot – die Voraussetzung dafür ist eine positive Bonitätsprüfung.

Das Bieterverfahren bringt einige Vorteile mit sich, wobei der wichtigste praktisch selbsterklärend ist. Es lässt sich ein höherer Preis für das Grundstück erzielen als bei einem Direktverkauf. Je attraktiver das Grundstück erscheint, umso mehr werden die Bieter dabei versuchen, sich gegenseitig zu übertreffen. Auf der anderen Seite kann sich das Bieterverfahren auch für schwer zu vermarktende Grundstücke empfehlen, da es den Verkaufsprozess beschleunigt.

Steuern und anfallende Kosten beim Grundstücksverkauf

Beim Verkauf eines Grundstücks fallen an verschiedenen Stellen Kosten an, wobei jedoch der Käufer den überwiegenden Teil trägt. Die wichtigsten finden Sie in der nachstehenden Übersicht.

Eine Spekulationssteuer wird erhoben, wenn Sie Ihr Grundstück als Eigentümer weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb wieder veräußern. Der gesamte Gewinn aus dem Verkauf ist dabei steuerpflichtig – nicht davon eingeschlossen sind nur die Werbungskosten. Zudem gibt es eine Ausnahme: Wenn das Grundstück bebaut ist oder war und Sie im Jahr des Verkaufs sowie den beiden Vorjahren in der Immobilie gewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.

Zudem ist noch ein Blick auf die Grunderwerbssteuer zu richten. Wer diese übernimmt, wird im Notarvertrag festgehalten und in aller Regel dürfte es der Käufer sein. Dennoch sind beide Seiten grunderwerbssteuerpflichtig. Angenommen, der Käufer leistet die Zahlung nicht, kann das Finanzamt diese auch vom Verkäufer verlangen. In den meisten Fällen dürften hier jedoch keine Probleme auftreten. Die Käufer leisten diese Zahlung, da sie als eine der Voraussetzungen gilt, um Eigentümer des Grundstücks zu werden.